Plán Babišovy vlády zavádět předkupní právo pachtýře na pachtovanou zemědělskou půdu přinese velkým hráčům zhodnocení v miliardách a monopolní postavení. Vize českého kabinetu navíc narážejí na evropskou legislativu. Kverulant protestuje proti další Agrofertizaci naší země. Pokud si i vy myslíte, že pravidla nemají být nastavena ve prospěch agrobaronů, podpořte náš protest finančním darem.
Premiér Andrej Babiš ve sněmovně ohlásil, že vláda zabrání spekulacím se zemědělskou půdou a zavede předkupní právo pro aktivní zemědělce. Programové prohlášení k tomu přidává ochranu majetku před spekulanty ze zemí mimo EU. Ve veřejné debatě se objevuje i motiv, že půda má zůstávat v rukou českých zemědělců. Babiš to mimo jiné začíná používat v mediálních výstupech. Chce tím pravděpodobně získat pro kontroverzní plán podporu nacionalistů a jejich sympatizantů mezi voliči.
Kdyby se však do zákona dostala podmínka „jen český občan“ nebo „firma s českým kapitálem“, s vysokou pravděpodobností by narazila na zákaz diskriminace a volný pohyb kapitálu v EU.
Umělý problém
Dostupná data přitom naznačují spíše omezený zájem cizinců o českou půdu, tím méně těch mimounijních. Vycházíme z údajů v registru půdy, Land Parcel Identification System (LPIS), který odhaluje, kolik půdy firmy obhospodařují, nikoli vlastní. Data ukazují velmi nízký podíl zahraničních zemědělců. České firmy hospodaří téměř na 97 % půdy. Slovenské firmy hospodaří na 1,3 % půdy, Němci na 0,9 %, ostatní na méně než 0,5 %. Mimounijní Spojené království, Švýcarsko a Ázerbajdžán dohromady obhospodařují 0,4 %. V grafu neukazujeme země, jejichž firmy obdělávají méně než tisíc hektarů.
Kverulant.org analyzoval aktuální stav přípravy zákona, strukturu českého pachtu, veřejná data o největších uživatelích půdy, možné ekonomické dopady i limity českého a evropského práva. Plošné předkupní právo navázané na současný pacht by podle dostupných dat vytvořilo největší objem nákupních opcí u těch, kteří si už dnes pronajímají nejvíce půdy. Ve srovnatelném veřejném výpočtu jde především o Agrofert s přibližně 95 850 hektary pachtu a JTZE s přibližně 30 150 hektary.
Nejdůležitější omezení celé debaty spočívá v jednoduchém faktu: paragrafový text zatím veřejný není. Ministerstvo zemědělství na začátku září uvádělo, že stále zvažuje předkupní právo, oznamovací povinnost, změny pravidel pachtu v občanském zákoníku nebo kombinaci těchto variant. V květnu přiznalo, že podrobnou RIA ještě nemá. K 18. září návrh není ani na veřejném seznamu připravovaných zákonů MZe. Vládní plán počítá s předložením v prvním čtvrtletí 2027 a s účinností od ledna 2028.
„České ruce“ jsou právně citlivá zkratka
Babišova veřejná formulace je obecná: zamezit spekulacím a dát předkupní právo aktivním zemědělcům. Vládní program výslovně mluví o spekulantech ze zemí mimo EU, ministr zemědělství ve Sněmovně hovořil zejména o subjektech mimo EU. To nelze automaticky překládat jako zákaz nákupu občany a firmami z jiných členských států. Od konce léta 2026 však Babiš na dotazy novinářů odpovídá, že cílem úpravy má být zamezení „odkupu subjektami z ciziny“. Rétoricky tedy regionální podmínku zobecňuje.
Evropská komise připouští, že členské státy mohou trh se zemědělskou půdou regulovat a že předkupní právo ve prospěch pachtýře může být dokonce méně omezujícím nástrojem než zákaz nákupu nezemědělci. Musí však být přiměřené a národnostně neutrální. Výhrada pouze pro české občany nebo firmy s českým kapitálem by byla přímou diskriminací občanů a společností z ostatních států EU. I regionální či rezidenční podmínky jsou právně citlivé, pokud ve skutečnosti zvýhodňují domácí kupující.
Zákon je zatím před paragrafy
Současný stav je přesnější označit za předlegislativní politickou a analytickou fázi. Samotné předběžné konzultace nejsou nestandardní. U pravidla, které může zasáhnout většinu produkční půdy a miliony vlastnických vztahů, je ale podstatné, zda stát před zveřejněním návrhu změří dopady podle velikosti podniků, propojených osob, ceny půdy, ceny pachtu a dostupnosti financování. Asociace soukromého zemědělství zároveň kritizuje, že dosavadní příprava podle ní zvýhodňuje hlas velkých profesních organizací. Tuto výhradu bude možné ověřit až podle zveřejněné dokumentace konzultací a připomínkového řízení.
Ministerstvo v květnu uvedlo, že vychází zejména ze studie ÚZEI z roku 2018 a „podrobné analýzy dopadů typu RIA“ zatím nemá. Vládní legislativní výhled RIA u návrhu předpokládá, zároveň ale dodává, že povinnost jejího provedení se má definitivně posoudit při přípravě plánu na rok 2027. Bez zveřejněného textu a datového modelu proto zatím nelze poctivě tvrdit, že konkrétní návrh je protiústavní, ani vyčíslit jeho dopad jedním pevným číslem.
V pachtu je 71,8 % půdy
Český statistický úřad uvádí, že zemědělci v roce 2023 obhospodařovali 71,8 % zemědělské půdy v pachtu. Z přibližně 3,52 milionu obhospodařovaných hektarů jde asi o 2,53 milionu hektarů. Český trh je přitom charakteristický roztříštěným vlastnictvím a koncentrovanějším užíváním.
Srovnatelná rekonstrukce dat LPIS a katastru, kterou zveřejnil Český rozhlas, dává u šesti velkých skupin následující obraz. Třetí sloupec ukazuje pouze modelovou roční příležitost k dorovnání nabídky při obrátce trhu 1,27 %, nejde o odhad skutečných nákupů.
Nejde o úplný celostátní žebříček. Veřejný registr všech pachtovních smluv neexistuje a LPIS ukazuje uživatele půdy, nikoli vždy právní titul jejího užívání. U Agrofertu navíc podniková data ukazují poněkud vyšší řád. Z téměř 133 tisíc obhospodařovaných hektarů a veřejně uváděného vlastnictví kolem 30 až 32 tisíc hektarů vychází pacht přibližně na 101 až 103 tisíc hektarů. Bezpečné veřejně doložitelné pásmo je tedy zhruba 96 až 103 tisíc hektarů.
Miliardy zhodnocení
Průměrná tržní cena zemědělské půdy podle FARMY.CZ dosáhla v roce 2025 částky 372 550 korun za hektar. Půda odpovídající 95 850 hektarům pachtu Agrofertu tak má podkladovou tržní hodnotu kolem 35,7 miliardy korun. Tato půda ale patří vlastníkům, nikoli pachtýři. Předkupní právo mu ji nedaruje ani automaticky nezlevní. Dává mu především informaci o chystaném prodeji a možnost vstoupit do obchodu za podmínek nabídnutých třetím kupujícím. Zde se ale otevírá možnost monopolizování a vzájemného ladění zájmů velkých hráčů. To může mít za následek vliv na cenotvorbu i tempo rozprodávání.
Pokud by předkupní právo pouze umožnilo dorovnat nejlepší tržní nabídku a nijak neovlivnilo soutěž, přímá cenová výhoda může být blízká nule. Existuje ale strategická hodnota opce. Německá studie aukcí zemědělské půdy zjistila v konkrétním privatizačním režimu méně účastníků a průměrně o 16,4 % nižší dosaženou cenu při předkupním právu nájemce. Toto číslo nelze přenést do Česka jako prognózu, lze ho však použít jako citlivostní scénář.
Při kombinaci 95 850 hektarů, průměrné ceny 372 550 korun, roční obrátky půdy 1,27 % a hypotetického cenového efektu 16,4 % vychází u Agrofertu zhruba 1 217 hektarů prodejních příležitostí ročně v hodnotě asi 453,5 milionu korun a modelová roční výhoda asi 74,4 milionu korun.
Tabulka níže neříká, kolik Agrofert skutečně vydělá ani o kolik se automaticky zvýší hodnota jeho půdy či firmy. Ukazuje pouze dnešní hodnotu hypotetické ekonomické výhody, kterou by předkupní právo mohlo přinášet opakovaně v dalších letech. Výchozím bodem je modelová roční výhoda 74,4 milionu korun. Ta vzniká za předpokladu, že se každý rok prodá 1,27 % propachtované půdy a že předkupní právo sníží dosaženou cenu o 16,4 %, jak tomu bylo v citované německé studii.
Tabulka pak ukazuje, jakou dnešní hodnotu by měl takový každoročně se opakující prospěch, pokud by trval 10 let, 20 let nebo neomezeně dlouho. Čím delší je doba trvání práva a čím nižší použitá diskontní sazba, tím vyšší vychází jeho současná hodnota. Pokud by naopak předkupní právo pouze umožnilo dorovnat běžnou tržní nabídku a nijak nesnižovalo cenu ani konkurenci kupujících, přímá cenová výhoda by byla přibližně nulová.
Poslední řádky používají jako stresový předpoklad německý cenový efekt 16,4 % a stabilní obrátku 1,27 %.
Krátkodobě opce, dlouhodobě možnost přikupovat
Při historické roční obrátce trhu 1,27 % by se předkupní právo u současného pachtovního portfolia Agrofertu týkalo modelově asi 1 217 hektarů za rok a 12,2 tisíce hektarů za 10 let. U šesti srovnávaných skupin dohromady jde o 1 925 hektarů ročně a 19,3 tisíce hektarů za 10 let. To jsou maximální příležitosti k dorovnání nabídky, nikoli odhad skutečných nákupů. Vlastník nemusí prodávat, pacht může skončit a pachtýř nemusí mít zájem nebo financování.
Právě financování může rozhodnout více než samotné pořadí. Agrofert uvádí, že vlastníkům půdy platí přes 528 milionů korun pachtovného ročně. Při pachtu 96 až 103 tisíc hektarů jde zhruba o 5 100 až 5 500 korun na hektar. Ve srovnání s průměrnou kupní cenou 372 550 korun je to hrubý poměr jen 1,4 až 1,5 % ročně, tedy jednoduchá návratnost 67 až 73 let před úroky, daněmi a dalšími náklady. Předkupní právo proto samo o sobě nezpřístupní půdu malému nebo začínajícímu zemědělci, který nemá kapitál. Kapitálově silný pachtýř je schopen nabídku dorovnat častěji. Nezanedbatelný je také nepřímý efekt. Přijetím zákona vznikne zhodnocení samotného pachtu. Firma s pachty stoupne na hodnotě a získá třeba výhodnější podmínky úvěrování.
Budoucí kupující může zaplatit za firmu místo za pole
Předkupní právo může změnit i motivaci třetích zájemců. Kupující může nést náklady na prověření pozemku a vyjednání ceny, kterou pak pachtýř pouze dorovná. Německá data ukazují, že takový mechanismus může odrazovat část nabídek a snižovat cenu pro prodávajícího. Jak silný by byl tento efekt v Česku, zatím nevíme.
Ještě podstatnější je změna kontroly firem. Pokud bude oprávněným pachtýřem právnická osoba a zákon nevyřeší převod jejího vlastnictví, může nový investor koupit zemědělskou společnost i s jejím portfoliem pachtů a případných předkupních práv. Samotný prodej podílu ve firmě není prodejem půdy, takže předkupní mechanismus se nemusí spustit. Zákon motivovaný snahou udržet půdu u domácích zemědělců by tak mohl zvýšit hodnotu firem s rozsáhlým pachtovním portfoliem a opce by mohla změnit vlastníka spolu s nimi – podle konečné konstrukce zákona i ve prospěch zahraničního investora.
Vedlejším efektem může být kratší a dražší pacht
Majitel půdy, který nechce budoucí prodej zatížit předkupním právem, může reagovat ještě před prodejem: nepachtovat, pacht zkrátit, neprodloužit ho nebo požadovat vyšší pachtovné jako cenu za vznikající omezení. To by mohlo snížit jistotu hospodaření právě těm zemědělcům, jimž má zákon formálně pomoci. Zvlášť citlivé by bylo automatické připojení předkupního práva ke stávajícím pachtům, které byly uzavřeny v době, kdy taková zákonná opce neexistovala.
Další prostor pro spory vytvářejí prodeje balíků pozemků s budovami či technikou, dary, směny, vklady do firem, fúze nebo situace s více uživateli jednoho půdního bloku. Čím širší budou pravidla proti obcházení, tím více budou zasahovat i do běžných rodinných a podnikových převodů.
Vlastník zůstává vlastníkem, ale jeho volba se zužuje
Článek 11 Listiny chrání vlastnické právo. Zákonné předkupní právo samo o sobě není vyvlastněním: vlastník půdu neztrácí bez prodeje a při běžné konstrukci dostane stejnou cenu a podmínky jako od třetího zájemce. Je to ale omezení dispozice s majetkem a smluvní volnosti. Ústavní riziko roste, pokud by právo bylo neurčité, dlouhé, zpětně dopadalo na existující smlouvy, snižovalo soutěž o cenu nebo nemělo rozumné výjimky.
Rozhodující nebude slogan, ale konstrukce
Dostupná data ukazují, že plošné právo přidělené podle současného pachtu by vytvořilo největší objem opcí u největších současných pachtýřů. U Agrofertu jde o portfolio zhruba 96 až 103 tisíc hektarů, u JTZE kolem 30 tisíc hektarů, další srovnávané skupiny jsou řádově menší.
O tom, zda norma omezí spekulaci, nebo naopak zvýší motivaci ke koncentraci, rozhodne zejména definice oprávněného zemědělce, započítávání propojených osob, případné limity velikosti, pravidla pro změnu kontroly firmy, zacházení se stávajícími pachty a dostupnost financování. Stejně důležité bude, zda stát doloží problém a dopady v RIA. Národnostní varianta „jen pro české subjekty“ by měla vysoké riziko nesouladu s právem EU. Národnostně neutrální předkupní právo aktivního zemědělce nebo pachtýře naopak možné je, ale stále musí projít testem proporcionality a dopadu na vlastníky i hospodářskou soutěž.
Videoshrnutí
Hlídejte politiky s námi
Veřejná kontrola politiků je docela náročná práce a bez peněz se dělat nedá. Přesto není Kverulant napojen na penězovody z veřejných zdrojů. Nejsme placeni z vašich daní. Jsme odkázáni jen na pomoc našich dárců. O to více si jich vážíme. Poděkování patří více než 2 300 laskavým ženám a velkorysým mužům, kteří v uplynulých 12 měsících podpořili Kverulanta. Jejich dary tvoří téměř 75 % našich příjmů. Prosíme, buďte jedním z nich. Číslo Kverulantova účtu je 4350490001/5500, ale k darování můžete použít i tuto zabezpečenou darovací bránu.
Tomáš Lemešani
